金科回复深交所11问:预计今年销售回款覆盖一年期债务

来源:娱乐资讯 发布时间:2019-11-26 14:06:46
金科回复深交所11问:预计今年销售回款覆盖一年期债务 2019-05-30 09:29:03新京报 记者:袁秀丽 编辑:武新原创版权禁止商业转载授权金科回复深交所11问:预计今年销售回款覆盖一年期债务2019-05-30 09:29:03新京报 记者:袁秀丽

在收到深交所年报问询函后的第9天,5月29日,金科股份做出回复,比深交所要求回复的时间晚了两天。

针对深交所提出的净利润增幅原因、财务费用合理性、短期偿债风险等11个连环问题,新晋千亿房企金科股份的解释能否过关?

上年结转导致毛利率同比提高8.05%

金科股份2018年年报显示,实现营业收入412.33亿元,同比增加18.63%,实现归属于母公司净利润38.85亿元,同比增加93.85%。从数据来看,净利润的增幅远超营业收入增幅。

在主营业务范围没有发生变化的情况下,为何净利润出现大幅增长?金科股份的解释是,因公司2018年结转收入对应的毛利率提高所致。

一个问题引出另一个问题,在房地产行业整体承压的大环境下,毛利率又为何增幅较大?据悉,2018年,金科股份2018年房地产业务毛利率较上期增长8.05%。

早在2018年年报中,金科股份将毛利率增幅较大的原因归结为盈利能力进一步提升。

而此次金科股份的回复是:2018年公司营业收入对应的房地产项目主要系2016年至2017年实现预售的房地产项目,2016年至2017年度主要受重庆、成都、无锡、苏州、合肥、长沙区域整体市场上扬影响,公司实现的预售收入较以前年度量价齐升,同时对应的土地成本相对较低以及公司成本管控水平的提升,导致公司房地产业务毛利率上涨。

据金科股份称,公司2017年房地产结转收入的68%、2018年房地产结转收入的78%来源于重庆、成都、无锡、苏州、合肥、长沙6个城市,对比公司主要项目所在城市房地产市场整体销售均价与公司两年结转收入销售均价上涨的情况,以此说明2018年结转收入高于行业平均水平。

货币资金余额覆盖短期有息负债

短期偿债能力成为深交所问询金科股份的关键点。据金科股份年报披露,截至2018年末,其资产负债率为83.63%,较上年降低2.16%,仍处于同行业较高水平。

虽然金科股份在年报中表示,货币资金期末余额为298.52亿元,能有效覆盖短期有息负债余额275.23亿元,但深交所仍质疑其存在短期偿债风险。


根据深交所披露,金科股份一年内到期的有息负债为600.90亿元,同比增长54.46%,而货币资金期末余额为298.52亿元。这意味着按照现有的货币资金,金科股份偿还短期负债有一定的压力。

对此,金科股份在表示货币资金期末余额完全覆盖公司短期有息负债的同时解释称,2018年年末公司流动资产余额为2133.41亿元。按照公司预计的开发节奏以及去化速度,2019年冲击销售规模1500亿元,参照2018年度88%的销售回款率,预计2019年度销售回款1320亿元,完全能覆盖一年内到期的金融负债。

金科股份进一步强调现金状况良好,无短期偿债压力。其表示,2018年年末剩余授信额度为991亿元,尚可使用的授信额度敞口充裕。2019年一季度月均销售回款86亿元,现金流动充裕;截至2019年3月31日,货币资金余额303亿元。

存货及预收账款增加导致速动比率下降

传统经验认为,速动比率是反映企业短期偿债能力的重要指标之一。一般来讲,速动比率维持在1:1较为正常,短期偿债能力有可靠的保证。

新京报房产新闻、新京报传媒智库联合出品的2018年《50家上市房企ROE排行榜》显示,金科股份速动比率仅为0.38。

金科股份2018年的速动比率、流动比率下降也引起深交所的问询。

除此之外,金科股份的存货周转率也在下降。存货周转次数低于行业平均水平。根据东方财富网统计,金科2018年的存货周转次数为0.219,相比2017年的0.31明显下降。

对于上述下降的指标,金科股份解释称,为了确保土地储备充足,2018年新增土地投资700亿元,使得公司2018年存货期末余额增至1608.35亿元,增幅为50%;随着公司销售规模及回款金额的增加,致使预收账款增加334.23亿元,增幅为78%;存货及预收账款的增加,使得公司存货周转率、速动比率、流动比率有所下降。

为了改善上述指标,金科股份表示将以收定支,以收定投,同时提高有质量的销售力度。

去年新增土地110宗,存货大增与现金流变动相吻合

由速动比率下降,进一步引出存货大幅增加的事实。

2018年,金科股份实现销售金额1188亿元,同比增长81%,首次突破千亿规模。不过,金科股份2018年拿地支出也同样呈现大幅增长。

值得关注的是,2018年,金科股份经营活动产生的现金流量净额转正,为13.29亿元,较2017年的-84.86亿元大幅增加115.66%。

金科股份曾在2018年年报中表述,经营活动产生的现金流量净额增加,主要原因是回款增加所致,而经营活动中现金流的流出主要是新获取土地及新开工项目增加所致。

为此,深交所要求金科详细说明存货大幅增加原因,存货变动与相关现金流数据变动的匹配性。

金科股份表示,2018年,公司通过招拍挂、收并购、一二级市场联动等方式新增土地110宗,年末在建项目188个,在建面积约3740万平方米,致使年末存货大幅增加。

据金科股份解释称,截至2018年12月31日,公司存货账面价值1608.35亿元,较上年增加536.14亿元,2017年年末存货账面价值较2016年年末增加356.94亿元,两个期间存货变动幅度差异为179.20亿元。2018年度购买商品、接受劳务支付的现金金额为670.63亿元,而2017年这一数据为544.24亿元,两个期间现金流变动幅度为126.39亿元,公司存货变动与相关现金流量数据的变动相吻合。

而针对存货借款利息资本化率情况变动原因及合理性的质疑,金科股份表示,2018年度用于借款利息的年化利率为7.32%,较2017年上升了0.28%。与同行业上市公司比较,公司年化利率及变化趋势与其基本一致。

最后,金科股份在给深交所的回复中表示,2019年,公司计划冲击销售规模1500亿元,新增可售货值3200亿元。为此,将保持合理发展节奏,加强销售回款,合理安排融资,确保安全稳健。

新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 卢茜


金科回复深交所11问:预计今年销售回款覆盖一年期债务www.4008com